На главную ДСКфинанс
/ Справочная информация / Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости


Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Принципы функционирования ЗПИФов недвижимости

  1. Закрытый ПИФ – имущественный комплекс без образования юридического лица. Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов объединяются с целью инвестирования.
  2. Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного управления (Правила Фонда), в соответствии с которым учредитель управления передаёт имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами закрытого ПИФа.
  3. Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков фонда. Выдел имущества из общей долевой собственности в натуре не допускается.
  4. С согласия пайщиков может быть увеличено количество паев, а также выплаты инвестиционного дохода.
  5. Решение об инвестировании средств ЗПИФа принимает управляющая копания.
  6. При осуществлении долгосрочных, капиталоёмких проектов возможно согласование с крупными пайщиками.

Преимущества ЗПИФа недвижимости

Закрытый ПИФ обладает рядом преимуществ:

  • Ограничено появление сторонних пайщиков (только с согласия пайщиков-учредителей).
  • Пайщики могут контролировать деятельность управляющей компании и влиять на основные параметры Фонда посредством проведения общего собрания.
  • Закрытый ПИФ обладает более широкой инвестиционной декларацией, меньшими ограничениями по структуре активов по сравнению с открытыми и интервальными фондами.
  • Закрытый ПИФ может работать на рынке недвижимости.
  • Возможно получения промежуточного инвестиционного дохода без уменьшения количества паев (аналог выплаты дивидендов по итогам года).
  • В имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество.
  • Прирост стоимости имущества ЗПИФа не облагается налогом на прибыль,   т. к. ЗПИФ не является юридическим лицом.

Порядок формирования ЗПИФа недвижимости

  • Первичное размещение инвестиционных паев осуществляется не позднее чем через шесть месяцев после регистрации Правил Фонда.
  • Способ оплаты инвестиционных паев (денежные средства, недвижимость и/или права на недвижимость) оговаривается с учредителями управления.
  • Срок формирования (первичное размещение) составляет не более 3-х месяцев.
  • При первичном размещении может быть установлен размер минимальной суммы имущества передаваемого в Фонд.
  • При первичном размещении должен быть указан размер активов закрытого ПИФа, при достижении которого Фонд считается сформированным. Такой размер активов должен быть не менее 25 млн. рублей. Создание ЗПИФа недвижимости экономически целесообразно и эффективно от 10 млн. долларов США.
  • В связи с тем, что при формировании закрытого ПИФа все инвестиционные паи должны быть размещены, то требуется чёткая координация и согласованность действий учредителей управления.

Операции с активами ЗПИФа на рынке недвижимости

1. Операции на этапе строительства.

  • Управляющая компания от лица ЗПИФа может выступать инвестором (соинвестором) строительства объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения.
  • Основные используемые договора: договор инвестирования (договор финансирования строительства).
  • До момента оформления права собственности в регистрирующих органах реализация имущественных прав осуществляется по договору уступки права требования, после регистрации – по договорам купли-продажи, мены.
  • Регистрация прав собственности на объект недвижимости осуществляется на ЗПИФ как общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев с выдачей единого Свидетельства управляющей компании.

2. Операции с существующими объектами недвижимости.

  • Целью инвестиционной политики управляющей компании является приобретение объектов недвижимости с целью продажи, сдачи в аренду или субаренду, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду; приобретение земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения; а также аренда недвижимости с целью сдачи в субаренду.
  • Объект недвижимости может быть внесен в Фонд в качестве оплаты паев или приобретен Управляющей компанией в процессе осуществления деятельности по доверительному управлению на средства Фонда, привлеченные с рынка.

3. Косвенные операции на рынке недвижимости.

  • В активы ЗПИФа можно приобретать акции открытых и закрытых акционерных обществ, а также доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерные изыскания, реставрацию, риэлтерскую деятельность. Приобретение объектов недвижимости можно осуществлять через куплю-продажу хозяйственных объектов, которые владеют недвижимостью.

  •  
  • Права и обязанности управляющей компании

    Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей.

    1. Управляющая компания обязана:

    • соблюдать требования, предусмотренные законодательством РФ, нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Правилами Фонда;
    • распоряжаться имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, с согласия специализированного депозитария, за исключением распоряжения ценными бумагами в целях исполнения сделок, совершенных через организаторов торговли;
    • передавать имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, для учета и (или) хранения специализированному депозитарию, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное;
    • передавать специализированному депозитарию незамедлительно с момента их составления или получения копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;
    • приобретать за счет активов акционерного инвестиционного фонда и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, объекты, предусмотренные инвестиционной декларацией;
    • представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в установленном им порядке;
    • раскрывать информацию о паевом инвестиционном фонде в соответствии с законодательством РФ.

    2. Управляющая компания в праве:

    • без специальной доверенности осуществлять все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими Фонд, в том числе право голоса по голосующим ценным бумагам;
    • предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению фондом;
    • совершать сделки с опционами, а также форвардные и фьючерсные сделки за счет имущества, составляющего фонд, только в целях уменьшения риска снижения стоимости активов фонда. При этом общий размер обязательств по опционам, а также форвардным и фьючерсным контрактам не может составлять более 10 процентов стоимости активов фонда;
    • передать свои права и обязанности по договору доверительного управления Фондом другой управляющей компании в порядке, установленном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

    Вознаграждение и расходы ЗПИФ недвижимости

    1. За счёт имущества Фонда выплачивается вознаграждение:

    • Управляющей компании.
    • Специализированному депозитарию.
    • Регистратору.
    • Аудитору.
    • Независимому оценщику.

    Общая сумма вознаграждения на практике не превышает 3-4% от стоимости активов.

    2. За счёт имущества Фонда возмещаются расходы связанные с:

    • cодержанием имущества, составляющего Фонд;
    • страхованием недвижимого имущества, входящего в Фонд;
    • совершением сделок с имуществом Фонда (оплата брокерских услуг, услуг регистраторов и депозитариев, биржевые сборы, оплата услуг банков и т. д.);
    • созывом и проведением общего собрания владельцев инвестиционных паев;
    • опубликованием и предоставлением информации в соответствии с законодательством;
    • судебными издержками, возникшими в связи с защитой интересов пайщиков и прочие расходы, предусмотренные Правилами доверительного управления фондом.

    Права владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

    • Требовать проведения собрания владельцев инвестиционных паев при владении не менее 10% общего количества паев.
    • Требовать погашения инвестиционных паев и выплаты денежной компенсации, в случае если владельцы инвестиционных паев голосовали против принятия решения общего собрания или не принимали участия в голосовании по вопросам утверждения изменений и дополнений в Правила Фонда или решения о передаче прав и обязанностей другой управляющей компании.
    • Требовать выплаты дохода от доверительного управления, если это предусмотрено правилами Фонда.

    Порядок принятия решений общим собранием владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

    • Решения общего собрания владельцев паев при маются большинством в 3:4 (три четверти) от общего количества голосов, предоставляемых их владельцам.
    • Количество голосов, предоставляемых владельцу паев при голосовании определяется количеством принадлежащих ему инвестиционных паев.
    • Право на участие в общем собрании осуществляется владельцем инвестиционных паев как лично, так и через представителя.